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房地产行业2019年分析及2020年新冠疫情敏感性研究

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1。新皇冠疫情是突发性的,对“非典经验”1.1的参考意义有限。新皇冠疫情是突发性的,影响到房地产行业的方方面面

截至2020年2月6日,全国共有确诊病例、疑似病例和636例死亡。目前,累计确诊和疑似病例数仍呈上升趋势

在严格的隔离和控制措施下,房屋企业纷纷延长假期,推迟复工,暂停网下销售,对房地产行业的销售、新建、建设和竣工产生了全面影响。

1月30日,北京市房地产协会向房地产开发行业发出倡议,要求所有房地产开发企业在2月9日24: 00前暂停售楼处的所有销售活动,并严格执行北京市的复工要求。据不完全统计,截至2月4日,已有60多个省市明确暂停商品房销售机构的开业,包括山东、江西、广西、河南、辽宁、黑龙江、武汉、成都、南京、杭州、北京、上海、天津等地。

碧桂园、恒大、滨江、远洋等房地产企业都延长了春节假期。滨江把原来的19天假期延长到了26天。恒大的春节假期已延长至2月16日,并于2月17日正式复工。同时,恒大地产1246个项目在2月20日前不会开工,1040个售楼处也不会开业。

受疫情影响,为避免人员聚集造成肺炎传播,据不完全统计,截至2月4日,已有25个省市下发相关通知,推迟土壤采样时间。其中,重庆、合肥、南宁、昆明允许网上拍卖,其他城市恢复拍卖时间以各城市公共资源中心通知为准。

1.2。2003年非典疫情的参考意义有限。

我们认为2003年非典疫情对房地产的影响可能对资本市场的情绪变化有一定的参考意义,但从整个行业的发展来看,在宏观经济背景发生重大变化、政策态度发生重大变化的情况下,2003年非典疫情的经验对判断当前房地产行业“新冠疫”的后续发展趋势几乎没有参考意义。

首先,2003年非典疫情爆发时,中国房地产市场还处于发展的初级阶段,得到了政策和资金两方面的大力支持。

2003年8月12日,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,称“房地产业已成为国民经济的支柱产业”。

基金受到房地产行业的大力支持。2003年,房地产基金到位增长率为35%,其中国内信贷增长率为41%。

其次,2003年,中国处于人口红利、入世红利和城市化率快速增长的叠加时期。居民杠杆水平较低(2003年仅为11.3%),人口结构良好(65岁以上人口仅占5.6%),常住人口城市化率仅为40.5%。

2003年,房地产市场规模小,居住条件亟待改善,居民财富增加,购房需求旺盛,房地产供需旺盛,销售和投资增速都很快。2002/2003/2004年,房地产销售面积增长率分别为24%/32%/30%,房地产投资增长率分别为23%/30%/30%。

回到现在,经过20年的发展,随着中国城市化进程的放缓(2019年中国常住人口的城市化率为60.6%),老龄化程度正在加深(60岁以上人口的比例为18.1%,65岁以上人口的比例为12.6%),房地产市场行业总需求已经见顶,销售增长的驱动力减弱。“无投机倒把”的政策受到严格控制。2018/2019年房地产基金到位增速分别为6%/8%,国内信贷增速分别为-5%/5%。

2018年,全国商品房销售面积约17亿平方米,同比增长1.3%。2019年,全国商品房销售面积r

2.1、2019年销售额:总量下降,结构分化,边际递减率明显

总量,2019年全国商品房销售额约16万亿元,同比增长6.5%;销售面积约17亿平方米,同比下降0.1%,平均销售价格约9310元/平方米,同比上升6.6%。

自2018年以来,商品房销售量的驱动因素基本上来自平均销售价格的上涨,而不是销售面积的增加。

2018年商品房销售额同比增长12.2%,其中销售面积同比增长1.3%,平均销售额同比增长10.7%。

2019年,全国商品房销售额同比增长6.5%,其中平均销售价格同比增长6.6%,销售面积同比下降至-0.1%,开始拖累销售额增长。

边际观点,自2019年9月以来,销售放缓的压力已经出现。12月,商品房销售面积同比下降至-1.7%,销售面积同比增速降至-0.1%。

从数量和能源因素来看,自9月份以来,全国商品房销售面积的增长率已经进入了数据的低基数区间,而全国商品房销售面积的月同比增长率已经连续4个月下降,12月份销售面积的月增长率甚至变成了-1.7%(11月份为1.1%)。

从价格角度看,自10月份以来,全国商品房平均价格增长率持续下降,从10月份的7.6%降至12月份的3%。

成交量和价格同时在边际上走弱,导致单个月销售额增长率持续下降,从10月的9.7%下降到12月的1.2%。其中,12月份单月销售额增速较11月份下降6.1%,全年销售额增速降至6.5%。

结构分化,西部绝对数量强劲,东部边缘趋于稳定

次区域趋势,2019年东部、中部、西部和东北部地区商品房销售面积增长率分别约为-1.5%、-1.3%、4.4%和-5.3%;销售额分别增长5.8%、4.9%、10.8%和2.8%。平均销售价格分别增长7.4%、6.3%、6.1%和8.5%。

从2019年销售增长的绝对水平来看,西部地区表现强劲,销售面积和销售金额均出现正增长,销售金额出现两位数增长。

从2017年至2019年三年的发展趋势来看,2019年东部地区销售面积增长率有所回升(下降幅度有所收窄),三年间销售额增长率波动相对较小(5.8%-6.2%),而其他地区销售额增长率均呈现明显下降。

从房价走势来看,各地区平均销售价格的增速明显下降,尤其是西部地区,从2018年的15%下降到2019年的6%。

总体而言,2017-2019年东部地区销售业绩趋于稳定,销售面积下降幅度缩小,平均销售价格波动较小,销售额增长率基本稳定。

行业集中度继续提高,前100名约占73%,二级销售增长率相对较高

我们用CRIC的[全口径销量/全国商品房销量]来近似行业集中度的变化。注:由于全口径销售的局部叠加,我们认为实际浓度数据略低于近似数据。

2019年,前5名、前10名、前20名、前50名和前100名住宅企业的全规模销售市场份额分别约为19%、28%、41%、60%和73%,比2018年分别增长0.7%、1.5%、3.1%、4.6%和5.9%。

2019年,前5名、前10名、前20名、前50名和前100名住房企业的排名门槛分别约为4700亿、2430亿、1510亿、736亿和237亿,分别比2018年增加了650亿、668亿、207亿、187亿和18亿。

按梯队划分,2019年房地产企业前5名、前5-10名、前10-20名、前11-50名和前11-100名的全口径销售市场份额分别约为19%、9.4%、12.1%、19.2%和13%,平均e

10强住宅企业确立第一梯队地位后,一是基数大,增速自然放缓;其次,这些住宅企业开始多元化布局,扩大新的利润增长点,分散风险;然而,第二梯队的大多数大中型住宅企业都在争夺高质量的金融资源。由于排名压力,2018-2019年的关注焦点仍是整体规模扩张和行业排名。

2.2,2019年土地:土地交易总量回落,高能量城市更具弹性

总量水平:2019年土地交易总量回落

统计局数据显示,2019年全国土地购买面积为2.6亿平方米,同比增长11.4%,2018年同比增长14.2%;2019年,全国土地交易价格为1.5万亿元,同比增长-8.7%,而2018年为18%。

Wind数据显示,2019年100个城市出售和建设的土地约为13亿平方米,同比增长2.1%,而2018年为9.8%。

CRIC数据显示,2019年,300个城市共售出约22亿平方米的住宅用地,同比下降7.3%,而2018年为41%。

Structural Level:高能耗城市更具弹性,三线和四线城市的土地交易数量在CRIC300城市显着下降。数据显示,2019年一线、二线和三线城市的住宅用地交易量分别同比增长10.5%、3.5%和-11.6%,而2018年一线、二线和三线城市的增幅分别为47.7%、51.4%和39.8%。

2019年一、二、三线城市住宅用地交易量同比分别为18.7%、8.2%和2.7%。与2018年相比,一线、二线和三线城市的增长率分别约为48.0%、45.4%和58.5%。

可以看出,2019年各城市的土地交易增长率大幅下降,其中高能耗城市的市场韧性相对较强。在300宗住宅土地交易中,一线城市的土地交易面积保持了两位数的增长(11%)。另一方面,三线和四线城市的住宅用地交易面积出现两位数下降(-12%)。

边际趋势:土地市场从2019年9月开始复苏,到2019年12月反弹进一步加剧。9-12月份全国土地收购面积同比分别为10.4%、12.8%、0.8%和7.5%,推动年度土地收购面积增速回升,累计同比增幅为-11.4%(2019年2月年末低点为-34%)。

2019年9-12月份全国土地交易价格同比分别为-0.7%、2.5%、0.6%、16.7%,推动土地交易价格年增长率回升,累计同比增幅为-8.7%(2019年5月为-36%)。

CRIC 300城市的土地交易数据也显示了类似的趋势。

2019年11月至12月,300个城市的住宅用地月周转率分别为13.8%和29.6%。这导致全年300个城市的住宅交易和建筑出现反弹,累计同比增长率为-7.3%(2019年3月为-24%)。

2019年9月至12月,300个城市的单个月住宅用地交易量分别为31.1%、12.7%、11.4%和49.2%。推动全年营业额同比增长6%(2019年2月年度低点为-26%)。

我们认为,2019年9月以来土地市场温度回升主要有三个原因:1)2019年下半年土地溢价下降,9月至12月,300个城市的住宅土地交易平均溢价保持在8%-10%之间。2)2018年至2019年,新建住宅企业继续以较高速度增长。二线大中型住宅企业对规模扩张和排名提升仍有强烈需求。3)2019年底,房地产企业海外债券融资量将增加,融资成本将提高。以及住房企业以销售收入换取价格的增长率迅速恢复。

总的来说,所有市场参与者都对“不要炒房子”有明确的理解。作为一个整体,该行业在获取土地时是谨慎的,而盲目杠杆化的概率和la

80个城市新建商品住宅三个月滚动销售周期约为10.3个月,与2018年底水平(10.5个月)基本持平。

其中,一线城市(4个城市)的总销售库存为3514万(4%),12个月的滚动净化期约为14.2个月,低于2018年底的水平(16.6个月)。

二线城市(27个城市)的总库存为2.5亿平方米(5%),12个月的滚动周期为9.6个月,低于2018年底的水平(9.9个月)。

三线城市(49个城市)的总可售库存约为1.9亿立方米(5%),12个月的滚动净化期约为10.9个月,高于2018年底的水平(10.5个月)。

?截至2019年底,完成库存(已完成但未售出的商品房库存,即现有房屋库存)约为2.2亿平方米,同比下降10.4%。12个月的滚动剥蚀期约为1.8个月,比2018年底的水平(2.0个月)更窄,明显低于2015年约5个月的剥蚀期。

2.4,2019投资:新建8.5%,土地购买成本配套投资

新建、建设、竣工

2019,全国住宅新建筑面积22.7亿平方米,同比增长8.5%,连续4年改善,与我们2019年年度战略《2019:千钧将一羽》的预测基本一致(我们预测2019年新建22.6亿平方米,同比增长8%)。

2019,全国住房建筑面积89.3亿平方米,同比增长8.7%,与我们2019年战略《2019:千钧将一羽》的预测基本一致(我们预测2019年建筑面积88.8亿平方米,同比增长7-8%)。

2019年,房地产建设投资约为8.4万亿元,同比增长7.9%,较2018年的水平大幅增长(-3.3%)。

其中,2019年建设项目投资7.5万亿元,同比增长11.8%,是建设投资增长的主要驱动力。2019年安装工程投资6714亿元,同比下降22.6%。

2019全国住宅竣工面积9.6亿平方米,同比增长2.6%。其中,第四季度全国住宅竣工面积达到4.9亿平方米,占全年的50%以上,比去年同期增长16%。边际趋势很明显。

在以前的许多报告中已经详细阐述了完成后恢复的逻辑。简要总结如下:“2016年,随着行业的繁荣,土地交易变得越来越热,全国新建筑面积见底回升。新建筑面积连续五年增加。2015年至2019年全国新建建筑面积的CAGR约为10%。2019年的竣工被确定为一个良好的方向。节奏受到住房企业资金链压力等因素的影响。

详见《预计 1-2 月新开工增速仍较高,全年竣工向好2019 年房地产供给侧数据动态跟踪报告》和《3 月地产销量回暖, 重视产业链投资机会光大地产产业链团队联合报告》

土地购置费和2019年3月发布的房地产投资

2019年全年房地产投资约13.2万亿元,同比增长9.9%(其中土地购置费4.2万亿元,同比增长14.5%),略高于我们的预测(6%),主要是由于2019年底土地购置费的累计增长率

截至2019年,土地购买费用在房地产开发中的比重为31.5%(比2018年高1.5个百分点,比2017年高10.5个百分点),表明土地价值在房地产投资中的比重显着提高。

我们使用土地交易价格的累计同比(提前9个月)和房地产信托基金余额的同比(提前6个月)来近似土地购买成本的趋势。

从边际角度来看,自2019年9月以来,土地购买成本明显放缓,12月份的月增长率急剧下降至-15.1%,2020年土地购买成本对房地产投资的数据拖累将会出现。

3。新皇冠流行病对2020年房地产业影响的敏感性度量

基于2020年房地产开发投资策略《2020:棚改收关托底投资》预测数据相关的逻辑框架和数据

光大宏观认为,疫情对经济的影响很可能是短期现象,不会改变经济发展的长期趋势。因此,宏观政策应该更有针对性地支持受严重影响的行业、地区和群体,而不是洪水。宏观政策应该关注结构,而不是总量。主要力量应该是财政扩张,包括减少和增加支出。与此同时,货币宽松受到房地产市场和杠杆率的制约。详见光大宏《疫情是短期冲击,不改变经济增长趋势水平》。

我们保持当前房地产行业的总体框架“在约束中寻求平衡,而不是在住房中投机,住房是底线,因为城市正努力防止停滞”。与此同时,我们认为这种流行病无法改变房地产行业的资本控制状况。

为了应对疫情的影响,稳定预期,提振信心,保持充足的市场流动性,央行于2月3日至4日发行了约1.7万亿元的流动性。其主要目的是降低资本成本,扩大融资规模,减轻企业(尤其是小微企业)的财务压力,支持实体经济。

目前,中国的经济增长中心正在下移,正处于从高速发展向高质量发展的转型时期。即使宏观流动性差是宽松的,以应对短期内的流行病,其主要目的是降低实体经济的融资成本,而新的动力和新的产业将得到更多的政策支持。为了避免宝贵的信贷资源在“个人理性”中“自发”集中到房地产市场,从而提高短期融资成本,房地产行业的资本管控将继续下去。详见年度政策《2020:棚改收关托底投资,配置龙头防御价值》。

2020年我们保持房地产行业持续的资金控制。棚子将被改变,以关闭和支持底部投资。房地产企业量价交换的边际效用将下降。房地产开发链在早期阶段将重心向后转移。具体的预测数据和计算逻辑请参考年度策略《2020:棚改收关托底投资,配置龙头防御价值》

我们假设疫情缓解后,房地产企业将能够在接下来的时间内快速组织正常的业务活动和施工活动,保持正常的施工节奏。假设需求方购买者可以恢复最初的购买安排并在短时间内实施。

3.2。在分类疫情影响假设下,2020年商品住宅销售额将同比下降5 ~ 11% %。在2020年房地产开发投资策略中,我们认为短期内影响房地产需求的三大因素(信贷支持、房价预期和量价策略)难以支撑2020年市场总销量的持续扩张。主要原因包括:

1)“信贷紧缩”和居民杠杆的短期快速上升限制了房地产需求方面的信贷扩张。

2)决策层坚定,行业继续调控,房价大幅上涨的预期逆转,居民购买行为趋于理性。

3)开发商量价策略的边际效应正在减弱。

在此基础上,我们最初预测2020年商品住宅的销售额将达到13.5万亿左右,比去年同期下降3%左右。详细计算过程请参考年度政策《2020:棚改收关托底投资,配置龙头防御价值》。

考虑到目前新的皇冠疫情,100多个城市发布了政策建议或要求暂停销售部门的运作。我们认为网上销售的影响有限,短期内Q1房地产销售将受到显着影响(敏感度测量范围为-30%至-10%)。

2015年至2019年,Q1全国商品房年平均销售额约为16%,Q2约为27%。

乐观假设,新皇冠疫情将于2020年第一季度得到控制,并于4月份撤销控制,恢复正常运行。假设第一季度亏损(-15%),并忽略随后几个月的疫情影响,2020年商品房销售额将同比下降5.4%,约为13.2亿元。

在悲观的假设下,根据非典经验2

至于房屋企业能否增加新的建筑面积,以弥补疫情缓解后前期的损失,我们认为一个月内新建筑面积的改善空间有限。

我们认为,自2019年以来,在销售预期和排名榜下调的压力下,对住宅企业工程节点的评估变得更加严格,新的建设工作已经接近饱和存量。剔除春节因素和年中考核因素,剩余月份新开工量基本稳定在2亿平方米左右,与往年相比标准差明显缩小,单个月新开工空间不大。

在乐观的假设下,新皇冠疫情将在2020年第一季度得到控制,控制将在4月份撤销,工人将陆续返工,住宅企业将恢复正常和新建。在均衡假设下,第一季度新增建筑面积损失(-15%),忽略了接下来几个月的疫情影响,预计2020年新增建筑面积增长率约为-9.4%,约为20.6亿平方米。

在悲观的假设下,根据2003年非典的经验,新的皇冠疫情将持续到5月底,疫情将在6月份缓解,并恢复正常运行。假设1月至5月亏损(-25%),忽略其他影响,预计2020年新建筑面积增长率约为-15%,约为19.3亿立方米。

3.4。在分类疫情假设下,2020年房屋竣工面积将同比增长2 ~ 7% %。在2020年房地产开发的投资策略中,我们相信随着2016年房地产业的繁荣,土地交易将会越来越热,中国的新建区域将会触底反弹。根据3年竣工周期的计算,从2019年开始,行业将进入3年恢复周期(图43),预计2020年房屋竣工面积同比增长10%。

考虑到目前新的皇冠流行病,由于对移民工人流动的限制,项目时间表目前是有限的。我们认为,Q1国家住房的竣工将在短期内受到重大影响(敏感性计算范围为-30%至-10%)。从2015年到2019年,Q1的年平均竣工率约为20%,Q2约为17%。

在乐观的假设下,新的皇冠疫情将在2020年第一季度得到控制,控制将在4月份撤销,工人们将一个接一个的返工,施工进度将会恢复,竣工进程将会向前推进。在平衡假设下,第一季度竣工面积的损失程度(-15%)将达到平衡。忽略接下来几个月疫情的影响,预计2020年竣工面积增长率约为6.7%。

在悲观的假设下,根据2003年非典的经验,新的皇冠疫情将持续到5月底,疫情将在6月份缓解,并恢复正常运行。假设1月至5月的损失程度(-25%),忽略其他影响,预计2020年竣工面积增长率约为1.7%。

3.5。在分类疫情假设下,2020年房屋建筑面积将同比增长4 ~ 6% %。到2019年底,2019年净停工总面积将达到6.2亿平方米,同比下降7.4%,并将自2014年以来首次回落。

在2020年房地产开发投资战略中,我们认为目前净停工面积减少的主要原因是:

1)加快交通基础设施项目建设,做好规划,促进周边项目恢复建设;2)行业总数下降,竞争激烈,资源整合加快,收购项目恢复工作并进入市场;3)全面落实城市政策,防止房地产市场停滞。我们预计2020年将继续缩小净停工区的趋势。2020年,我们预计净停工面积约为5.7亿平方米,同比下降7.5%。

展望2020年,预计净停工和净减能略微抵消以下因素对建筑增长的拖累

基于上述新建、竣工和建设的疫情假设,我们认为调整后的房屋新建筑面积(-13%-10%)和土地购买成本的预测(-5%-0)是相对中性的区间。结合土地购买成本的敏感性分析,2020年房地产投资增长区间约为3.2%-4.9%。

4。投资建议书

1。我们维持对光大房地产2020年战略报告的预先判断。房地产行业的总体框架“在约束中寻求平衡,而不是在房屋中投机”是底线,因为城市防止停滞的策略可能会维持很长时间。

2。在宏观流动性宽松和“资产短缺”的情况下,领先的地产股对估值周期长的大规模资本配置有很强的吸引力。目前,行业总数在下降,竞争激烈,并购在加速,集中度在加快。住宅企业的短期表现和中长期利润增长将加剧差异化。领先住宅企业的收益面确定灵活,业绩增长率相对稳定,防御性强,股息收益率诱人。

3。推荐市值大、股票流动性好、公司基本面清晰、现金流安全边际高、业绩确定性强、具有持续投融资优势的住宅企业,如万科a股、保利地产、招商局蛇口、金地a股;万科h股、融创中国、中国金茂和华润置地

(报告来源:光大证券)

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